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Eine zulässige Mieterhöhung muss begründet sein

Ein Vermieter darf die Miete für die von ihm zur Verfügung gestellten Wohnungen nicht beliebig erhöhen. Zwar darf er zu Beginn des Mietverhältnisses die Miete beliebig ansetzen, eine Erhöhung muss aber begründet werden.

Nach deutschem Mietrecht ist es nicht zulässig, die Mieten ohne Begründung zu erhöhen. Der Vermieter muss dem Mieter eine Verbesserung der Wohnsituation nachweisen können, bevor er mehr Geld für die Wohnung verlangen darf. So ist es zum Beispiel nicht möglich, nach dem gesetzlich vorgegebenen Zeitraum, der zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens liegen muss, die Miete zu erhöhen, obwohl keine baulichen Maßnahmen am Haus vorgenommen wurden. Auch eine durchgeführte Reparatur reicht als Begründung noch nicht aus.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu halten. Wenn im Laufe des Mietverhältnisses eine teure Dachreparatur durchgeführt wird, ist dies kein Grund, die Miete zu erhöhen, da ein abgedichtetes Dach zur Grundversorgung gehört, zu der der Vermieter verpflichtet ist. Wird allerdings ein Aufzug eingebaut, mit dem die Mieter bequemer in ihre Wohnung gelangen können, kann dies als Begründung für eine Mieterhöhung dienen. Entscheidend ist immer, ob die Wohnqualität des Mieters von dieser Baumaßnahme profitiert. Reine Schönheitsreparaturen, wie der Anstrich der Fassade, beeinflussen den Mieter in seiner Wohnung nicht. Die Kosten hierfür können also nicht umgelegt werden. Anders sieht es aber seit Kurzem mit Sanierungen der Dämmung aus. Wenn durch die Dämmung eine Reduzierung der Nebenkosten zu erwarten ist, dürfen Vermieter neuerdings einen Teil der Kosten für diese Sanierung auf die Mieter übertragen. Wie hier der Schlüssel für die Verteilung aussieht, ist allerdings noch nicht abschließend geklärt. In einem Privathaushalt würden sich die Kosten für eine bessere Dämmung durch die Verringerung der Heizkosten mit der Zeit ausgleichen. In einer Mietwohnung sieht dies anders aus. Die Heizkosten sinken nicht stark genug, dass sich schon nach einem Jahr die Sanierung bezahlt gemacht hätte. Wer nach dieser Zeit schon auszieht, würde große Verluste erleiden, wenn die Kosten der Sanierung voll auf die Mieter verteilt würden.

Die Verteilung dieser Kosten hat allerdings keinen Einfluss auf die Zulässigkeit einer Mieterhöhung. Die Nebenkosten einer Wohnung werden stets nach Verbrauch exakt abgerechnet. Die Miete hingegen ist ein fester Betrag, der für die Wohnung gezahlt werden muss. Hier wird meist die Quadratmeterzahl zugrunde gelegt. Sollte also durch eine bauliche Maßnahme die Größe der Wohnung ansteigen, zum Beispiel wenn ein Balkon angebaut wird, kann der zusätzliche Wohnraum mit einer Mieterhöhung berechnet werden. Möglich ist diese Mieterhöhung aber nur, wenn der Vermieter die Umbaumaßnahmen einleitet und bezahlt. Sollte er dem Mieter einen Umbau in der Wohnung gestatten, kann für den Anstieg der Wohnqualität keine Mieterhöhung geltend gemacht werden. Zulässig ist eine Mieterhöhung auch stets nur in festgelegten Grenzen. Innerhalb eines bestimmten Zeitraumes darf die Miete nur um einen bestimmten Prozentsatz erhöht werden, unabhängig davon, wie groß die baulichen Veränderungen waren.

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